不動産投資・20代でアパートオーナーになる方法

20代不動産投資法・実践編by坂本憲彦氏

偽造入居で不良物件を掴まされないために

現在満室!
というような物件は、信用できるのか?

利回りも良いのにオーナーチェンジする物件は
純粋に疑問を感じませんか?

利回りが良い=儲かっている

さて、こういった場合、
どういう点に注意するべきか?
もしかしたら、偽造入居かも!

その確認の方法は?

まず、満室で売りに出している物件は怪しい…

と疑ってかかるのが良いでしょう。

これ、本当に怪しい物件があるのです。
 
どういう物件なのか?

売るために
空室を満室に見せかけている物件です。

例えば、
空室にカーテンを付けて、
電気とガスの契約をし、
賃貸借契約書を偽造すれば、簡単に入居済みの部屋の完成です。

これをやられると見破るのは難しいのですが、
見分け方はあります。

ではどうやって偽装してある空室を見破るのか?

まず1つが、
賃貸の契約書の時期を確認する事です。

入室の偽造をしてある部屋が複数部屋ある場合、
その数部屋の契約時期が重なっている可能性が高いです。

つまり6月1日入居の部屋が3部屋とかあったりすのです。
これは、かなり怪しいです。

しかし、また新学期など、
本当に契約が重なる可能性もあるので、
契約日が重なるだけでは軽率に判断は出来ません。

一応、怪しい可能性はあると言う事です

では、完璧に見破るにはどうするのか?

これは朝、昼、夜、平日、祝祭日と
色々な時に物件を訪問してみる事が1番いいのです。

そこで満室であれば当然入居されているので、
生活している事がわかります。

よくサスペンスドラマでもありますよね。

生活臭がしない、 
例えば、電気のメーターを見るだけでも、
偽装で契約しているだけだと、
いつもゆっくりしか回りません。

ちゃんと生活している人がいれば、
メータ自体の回転にむらができるはずなのです。

更に新聞受け、新聞が入っていないだけでなく、
チラシが入ったまま、

新聞は取らない方もいますが、
チラシは事あるごとに処分します。
という事で、これがダミーの空室を見破る方法になります。

こういうチェックが出来ると、
かなり騙される確率が減ると思います。

20代、独身、でもアパートオーナー

彼がアパートを買ったのは、29歳のときでした。
当時の彼は、年収378万円で独身、
会社の独身寮に一人暮らしをしていました。
そのころの彼はいかにもさえないサラリーマンで毎日上司に怒鳴られ、
つらい日々を送っていました。

当時は日本経済全体が不景気で、特に金融機関は不況の真っ只中にいました。
どんなに頑張って働いても、給料は下がるばかり。

そんなときに自分の収入を増やすために彼は不動産投資の勉強を始めたのです。
仕事がら不動産投資にも関わっていましたから、
ぐいぐいと不動産投資の魅力に引き込まれていきました。
そして実際に色々な物件を見て、とうとうこれだと思う物件を見つけることができました。

ただ、普通に銀行へ行って融資を申し込んでも審査が通りません。
なぜなら、その時の彼はサラリーマンで独身、
しかも20代、給料も少なく、
貯金もあまりありませんでした。

住まいも会社の独身寮に住んでいました。

普通に銀行に行けば、「門前払い」を食らうのは目に見えています。
お金を借りる前に銀行から信用してもらえないでしょう。

彼自身が銀行員としてお金を貸す仕事をしていたので、
改めて自分を見つめなおしてみると
普通なら銀行から融資を受けて
不動産投資ができる状況ではないことが明らかだったのです。

ただ、そこであきらめずに彼はまた、再度、融資の勉強をやり直しました。
自分の銀行の内部資料を見て、
どのような融資のパターンであれば、審査は通るのか、
過去10年間のアパート購入事例を数百件以上調べました。

また、銀行の融資の資料を穴があくほど読み込み、
融資のことを調べつくしたのです。
そうしていると、彼はフッとあることを思いついたのです。

「そうかコレをああして、アレをこうすれば・・・
 私でも銀行からの融資を引き出せるかもしれない」

そしてその考えをすぐに実行して資料を作成し、
ある大手銀行に駆け込んだのです。

そして一週間後、
見事にその銀行から融資がOKになったと連絡があったのです。

私は天にも昇るような嬉しさを味わいました。
これでアパートオーナーになって念願の不労所得を手に入れることができるんだ。
金持ち父さんへの道を一歩ずつ歩みだしたんだと感動したのです。

彼の名は坂本憲彦、
彼は自分の経験を不動産投資をしたくても出来ずにいる多くの人に伝えようと
不動産投資に関するレポートを纏めました
 詳細はこちらから⇒http://www.tmaweb.biz/29536/

わずか176日で2億円マンションのオーナーに

石原様(37歳)(静岡県在住)
吉報です。
坂本さんのおかげでめでたく、
2億円のマンションオーナーになれました!

ishiharabukken.gif
これが私の買ったマンションです!
2DK×24戸の中古RCで、年間家賃1800万円です。
銀行への返済や管理手数料を支払って・・・
いきなり年間500万円の不労所得です。

坂本さんの教材を購入して、約半年でマンションオーナーに
なることができました。

坂本さん、感謝、感謝、感謝です。

最初に、不動産投資に興味をもったのは
ロバートキヨサキ氏の
「金持ち父さん」シリーズを読んでからです。

それまで、FXや株に手を出しましたが、
もう疲れました。

確かに儲けはありますが、
毎日、値動きを見ているのがけっこうシンドイんです。

海外で重大な発表が予定されている時なんかは、
寝れないんですよね。

それに比べて、不動産投資は
最初の借金は確かに勇気が必要ですが、

一度オーナーになってしまうと
自動的に通帳にお金が「チャリンチャリン」と入ってくるんですよね。

坂本さんには、感謝してもしきれません!

だって年間500万円の不労所得(30年で1億5000万!!)
※もっとすごいのは・・・返済後は年間1800万円の不労所得

マンションオーナーになったことで、

いまとても
ホットしています。
安心してます。
充実してます。
やってよかったと思っています。

それでも、マンションオーナーになるまでの半年間に
いろいろなことがありました。

・インターネットや無料雑誌で物件をたくさん探したけど
 いい物件がない!
・不動産屋を何件も回ったけど、相手にしてくれない
・銀行に持ち込んでも、断られる
・両親が、判を押してくれない
・管理がひどくて、だまされそうになった

などなど、自分でやってみて、こんなのは当たり前にある話だとわかりました。

たぶん、不動産の神様がいるとしたら、試されているのかなー
などと考えたりして、それでも、あきらめずに探し続けました。

ある日、大手A不動産から電話が鳴りました。

「人材派遣会社が撤退したアパートあるけど、どう?」

「一度見てみたいので、場所を教えてください。
 それから、資料のFAXもお願いします。」(私)

さっそく、その日のうちに、物件を見にいきました。

「20代不動産投資法」で学んだことを、頭のなかで復習しながら
車で走ること40分、現地到着。

資料を確認しながら

「表利回りで16.8%!なるほど!1Kで20戸だから家賃が4万で・・・
 建物の奥に、空き地が200坪・・・ん?なんだこれ!?」

そして、肝心な建物を見ると・・・・

「・・・・・・」(ボ・・ボロイ・・・ボロすぎる・・・空き地には粗大ゴミの山が・・・)

「また、こんな物件か・・・」

と肩を落としながらも一応、勉強のために、ある程度の希望的収支を考える。

建物のペンキを塗りなおして、粗大ゴミは地主に片付けてもらって周りの
賃貸物件の入居状況を見て回り、数字を組み立てていきます。

ここは、周りに工場が多いことから、
建物に少しお金をかけて、派遣会社に営業をかければ
取得価格が安いので、半分も入居が決まれば、損益はトントンだし、
将来的には、奥の空き地も有効に活用して・・・などと考えます。

田舎なので、土地の担保評価が低そうなのが、少し心配・・・

後は、地元の賃貸需要の情報収集するために不動産屋さんを探す。

車で3分、S不動産が見つかった。

「すいませーん、ここら近辺で賃貸アパートの購入を考えているのですが
 ちょっと相談にのってもらえますか?」

「いらっしゃいませ!ええ、どうぞ!」

いろいろ聞いたら、リフォームもやっているということで
後日、物件を見てもらう約束をする。

数日後・・・

結果としては、

・リフォームしてもお金がかかりすぎる
・ユニットバスは今どき入居者は嫌がる
・立地が奥すぎてわかりずらい
・駐車場の台数が足りない

などなどで、「あまり、お薦めできませんね。」とのこと。

とりあえず、S不動産の事務所へ戻ることになり、
少し世間話や自己紹介をすることに。

ここからが、信じられない話ですが・・・

なんと!

そこのS不動産の社長さんが、20年以上も不動産投資をしている
不動産総資産23億円の現実の金持ち父さんだったんです。

びっくりです!

チャンスです!

ここで坂本さんの教材で学んだことが生きたんです!

「よく熱心に勉強されてますね。
 もし、あなたがこれから本気で不動産投資をしていく気持があるのでしたら
 私もそろそろ歳ですし、引退も考えているので
 よろしければ、私の持っている物件の一部を、お譲りしましょうか?」
(社長さん)

耳をうたがうような、驚きの言葉を聞きました。

「ありがとうございます!私でよろしければお願いします!」(私)

それから、何度か社長と話をして、今回の中古RCを譲っていただくことになりました。

あきらめずに、行動したことが結果につながりました。

何がきっかけで、チャンスが来るかわかりませんね。

・とても親切な不動産屋さんにめぐりあえたこと
・収益の良い安全な物件を紹介してもらえたこと
・銀行の融資がスムーズに進んだこと
・家族や両親が理解してくれて協力してくれたこと
・しっかりした管理会社がお世話してくれること

などなど、とんとん拍子に話を進んでいきます。

最初のきっかけは、もちろん、坂本さんの教材です。

不動産投資に無知識だった私が、将来のビジョンを決め、
行動する勇気をいただいたことです。

もうひとつ、大事なことを忘れていました。

坂本さんが開催している不動産投資セミナーです。

これは、大変役に立ちました。

セミナー中の坂本さんの「良い借金悪い借金の考え方」と
「ROI」の説明とはかなり重要です。
これが、銀行融資の判を押すときの勇気と、不動産投資物件の
収支ポイントを学びました。

セミナーで、坂本さんと直接相談もできて、その場で即答してくれるので、
大変、助かりましたし、安心できました。

坂本さんにように、お客さんに対して誠実で一生懸命な人はなかなかいないと思います。

本当に、ありがとうございました。

今度ぜひ、お礼をしたいので静岡にいらしてください!
一緒に、ぷりぷり新鮮な海の幸を、おいしく食べましょう!

PS 実は、もう一棟、3億の物件を検討中です。
2棟で、不労所得年間1000万になる予定です。
うまくいきましたら、また報告しますね。

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アパートオーナーになれる
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