不動産購入の為に - 不動産投資・20代でアパートオーナーになる方法

20代不動産投資法・実践編by坂本憲彦氏

不動産投資において銀行融資の重要性

不動産投資において銀行融資の重要性については
多くの投資家や専門家がこのように語っています。
=====================================================
「おそらく、そのOLが仮に消費者金融からお金を借りよう
としても、せいぜい1社50万円が限界でしょう。

同じOLが、不動産というキャッシュを生み出してくれる
資産を購入する場合には、適切な事業計画さえあれば2億、
3億のお金を普通に銀行は融資します。
この金額はへたをすると、このOLの生涯賃金を超えているでしょう。

お金に色はついていませんが、目的が違えば引っ張れる金額
が文字どおり桁違いなのです。
これこそが、世の中の融資制度のひずみです。
このひずみの存在に気づいた者だけに、富の扉は開かれるのです。」

引用:「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」
金森重樹著 ダイヤモンド社 2005年 14頁
--=========================================================

「アパ・マン事業をより良い事業にしていくためには、
ファイナンスの能力は必ず身につけておく必要がある。」

引用:「「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾」
浦田健著 日本実業出版社 2003年 139頁
==========================================================
「不動産投資とは、ごく一部の金持ちを除けば「借入金」を
利用した投資です。
そのため、借入金のコスト、つまり借入条件が不動産投資の
成否を決めると言っても過言ではないでしょう。」

引用:「不動産投資を始める前に読む本」
沢孝史著 筑摩書房 2005年 185頁
==========================================================
「親などからの資産に依存しない、自発的な後天性「大家さん」
として継続的に発展していくためには、必ずメインバンク
を持たなければならないのです。」

引用:「サラリーマンでも「大家さん」になれる
[藤山流]成功の奥義」
藤山勇司著 実業之日本社 2004年 194頁
===========================================================
「銀行融資はおろか銀行との本格的な取引は、マンションなど
自分が住む不動産を買ったことでもなければ、ほとんどの方は
経験がないでしょう。
私もそうでしたが、お金を借りて不動産を購入するときには、
銀行や融資に関する知識があったほうが有利です。」

引用:「キャッシュフローを生む「不動産投資」
広瀬智也著 かんき出版 2005年 108頁
===========================================================

このように多くの不動産投資家や専門家が銀行融資の
重要性を語っています。
ただ、
残念ながら、銀行の融資について詳しく話しをできる人はほとんどいません。

いわゆる有名な不動産投資家の方たちも銀行融資はあくまでも
自分が物件を購入するときに申し込んだ経験や、
他の人が融資を申し込んだ経験を聞いたりして、判断しているにすぎません。

しかし、坂本氏は違います。
銀行員として6年半、不動産投資の融資に直接、関わってきました。
また、実際の融資案件も300件以上に携わり、
銀行融資の裏側について知り尽くしています。
ですから、20代でアパートを購入するといった、
人並みはずれた常識では考えられないことも可能になるのです。

「家賃保証」の仕組み

「家賃保証」とは、実をいいますと!?


当初の家賃の金額が無条件で最後まで保証される訳ではありません。


これを勘違いしている地主さんがほとんどです。


言い方を変えれば、
勘違いさせるために「保証」なんて言葉を
上手く使っているのではないかと疑いたくなります。


そして、もし仮に「家賃保証」を付けるにしても、
その家賃保証の契約書の細かい一言一句をよく読んでください。


もう嫌というぐらい細かい字で
いろんな条項が散りばめられています。


もしかしたら見ただけで読む気は失せるかもしれません。


ですが、そこが契約書の盲点なのです。

契約書を隅から隅まできちっと読む人なんて
そうそういませんよね。

良くそれで医療保険や自動車保険でも問題になっています。

都合の悪い部分はなるべく小さい文字で・・・・

契約者に読ませない工夫(怒り)

といってもこれ読んでる方は絶対に最後まで
きちんと読んで、不明な点はすぐにその場で
業者に聞くようにしてくださいね。

それでしどろもどろになるような業者は即カット

そして例えばですが、

この「家賃保証」契約をしてアパートを建築、
または中古アパートを購入したとします。

すると、入居率が下がれば、
「この家賃を維持するためには、
 リフォームしてグレードアップするしかありません」

等と言ってリフォームを勧めてきます。

もし仮にそこであなたが断った場合、
「それでは家賃保証契約は解除するしかないですね」
と業者は脅してきます。

結局、最初から全て丸投げお任せの素人の方が、
ちゃんとしたアパート経営が出来る訳はありません。

で結局、渋々ながらもリフォームするしかなくなります。

勿論、そのリフォーム代にも家賃保証業者の利益が
最初からかなり含まれていることは言うまでもありません。

この他にも、
業者側は契約の更新時(通常は3〜5年ごとに更新)に
保証する家賃額の引き下げを持ち出したりしてきます。

もし、この提案した条件を飲めなければ
これも家賃保証契約の解除となり、
先述と同じ理由で結局飲まざるを得なくなります。

その結果として、新築の場合2〜3年位、
つまり入居者が確保出来てる内はいいのですが・・・・

周りに、そのうちにバンバンと新築物件が立ち並ぶようになり、
ついに家賃を下げなくてはならない状況になり、
そのうち家賃だけでは借入金を返済できなくなり、
手持ち資金がどんどん無くなっていきます。

「相続対策のつもりが、
 最後は相続財産自体が無くなった」

なんて笑えないケースも実際には数多くあります。

勿論、入居率が下がらなければ問題ありません。

ですが、
先程も申したように彼らハウスメーカーは
新築を建てさせていかないと商売になりません。

自分達が食えなくなるから、
お構いなしにその辺の地主に軒並み営業を掛けて
ライバル物件を増やしていきます。

そして、ライバルに勝つにはリフォーム、とけしかけます。

同じような物件がある地域にいきなり増えるのは、
そのような理由があるからです。

つまり、
同じようなハウスメーカーがその地域の地主に
軒並みアパートを建てさせてるからなのです。

ですので、
手持ちの土地にアパート、マンションを建てる際には
きちんと、その地域のことをリサーチした上で、
本当に賃貸アパートの需要があるかどうか知らなければなりません。

見込み客が多い都市周辺部の中古物件を購入する方が
よっぽどお得な場合があるのです。

安易に業者のいう「家賃保証」につられて
契約してしまうともう後の祭りです。

仮に途中で家賃保証を外されたとすると

きちんとご自身でアパート管理をする覚悟が必要になります。

そして、もし仮にアパート経営に失敗し、
毎月のローン返済が出来なければ!?

まずは担保を処分して借金を返済します。

ですが、
仮にその担保物件を処分しても
なお借金を返済しきれない場合には、
担保以外の資産(自宅や有価証券など)も処分しなければならなくなります。

しかも地方や田舎の農地なんて土地相場は知れてます。

つまり担保評価としてはあまり価値が無いので、
このようなことは十分に考えられます。

更に、それでも借金を返済しきれない場合は?

物件の担保の際の連帯保証人も自分の資産を処分して
残りの借金を返済しなければなりません。

ここまでやってもまだ借金が残るならば、
もうあとは自己破産の道しか方法はありません。

勿論、命まで取られると言う事はありませんが、

最悪の場合は、担保も含めて、
あなたの全資産が無くなります。

文字通り、裸一貫になってしまいます。

ですので、
安易にアパート・マンションを「家賃保証」付きで
建築するのは考え物なわけなのです。

特に地方で土地持ちの地主の方や
相続絡みで資産を取得された2代目・3代目の方は
気をつけてください。

借地権物件は承諾書が重要

最近借地権の物件を多く見かけるようになりました。

これは理由としては、物件自体が少ないため、
借地の物件でも売れるのではないかという
考えがあって市場に出ているのではないかと思います。

借地権物件は買って良い物件かどうか?

結論から言えばケースバイケースでしょう。

最も重要なポイントが、
地主からの承諾書が出るかどうかというところです。

これは、金融機関に対して提出する書類で、借地権物件の肝となります。

承諾書の内容はたいていどの金融機関でも同じで、
「地代不払いの場合には
勝手に借地契約を解除せず、まず金融機関に知らせる」
というものです。

これが取れない物件は融資を受けられない
ということになりますので、
物件の価値、流動性が大きく損なわれます。

逆にこれが出る物件は所有権と同様に流動性が保たれます
(もちろん価値は借地権の価値になります)。

借地というとそれだけで敬遠されがちですが、
この承諾書が出るかどうかというポイントを見て判断すれば、
良い物件を手に入れられる可能性があります。

日本では借地権とは半永久的に利用権を手に入れられるため、
所有権に近い非常に近い権利が確保されますので、
借地物件はある意味狙い目と言えます。

借地権物件のポイントは金融機関の承諾書が
とれるかどうかということになります。

20代でも
アパートオーナーになれる
【20代不動産投資法】
リンク集
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。