不動産投資・20代でアパートオーナーになる方法

20代不動産投資法・実践編by坂本憲彦氏

募集を依頼する不動産屋で1万円も家賃が違う

条件というのは、

敷金や礼金

リフォームの有無

部屋が決まった時の不動産屋におしはらいするフィーはいくらか?

などなどです。


また、物件から遠い場所で営業している不動産屋よりも

物件近くの不動産屋に聞き込みを行うと良いです。


実際に隣町の不動産屋だと、

「家賃3万円しかとれない…」

と言われていた物件が、物件近くの不動産屋だと

「家賃4万円は取れるでしょう」

と言われる事も。


つまり、
どの不動産屋に入居者の募集を依頼するのか?で
大きく取れる家賃が変わってきてしまうのです。

また、集客力のある不動産屋に依頼する事も大事です。

この2つが揃っている業者に頼んで、
本当に最大限取れる家賃を見極めるべきです。


詳しくは不動産投資大百科
   ⇒http://123direct.info/tracking/af/378496/qwvJsXAH/

にも書いています。

賃貸需要の調査、適性な家賃の調査は足を使って行うのが1番ですし、
家賃が1万円高くても決めてくれる不動産屋を味方にできれば、
物件自体の利回りは大きく跳ね上がる訳ですね。


おもしろい現象だと思いますが、

これは調査がしっかりと出来れば誰でも可能なお話なのです。

詳しくは不動産投資大百科を見ていただければ…
と思います。

不動産投資大百科
   ⇒http://123direct.info/tracking/af/378496/qwvJsXAH/

不動産投資で悪徳業者の手口

知識の浅い不動産投資家は、

悪徳不動産業者がいる!

という事を覚えておいた方が良いです。
これは新築1Rマンション販売業者が良い例なのですが、
中古でも悪徳業者がいるのが事実です。

中古物件でどうやって素人さんを騙すのか?

と言うと
まず、物件を買うと管理や客付けを業者に依頼すると思います。
その時に悪徳業者は管理と客付けの全てを
一任してもらうように動きます。

勿論、普通の業者であれば一任して差し支えありませんが、
これが悪徳業者になると大変な事になります。

まず、
客付けをしません。

空室があっても、何もせず、
そのままにしておいて、
賃貸募集を打ち切るのです。

そして、
「エアコンが壊れた」
「給湯が壊れた」
と言って、
実際には壊れていなくても修理費を請求してきます。

ここまでで、オーナーさんは、
入居はありませんし、お金だけは請求されるしで、

手持ちのお金がどんどん無くなって行きます。
その内、オーナーさんは、
借り入れの返済が出来なくなってきます。
 
その結果は、
仕方なく「物件を手放す」
という流れになるのです。

そして、物件を売る際も、
当然、仲介で売ろうとするはずです。

すると、売りには出しますが、
悪徳業者は申し込みが入っても
あなたの意向も聞かず断ってしまいます。

最終的に
お金の無くなったあなたの物件を安く買いたたく

ですから、不動産投資をする際には
業者の選択を誤らないようにしなければなりません。

経験者に相談するのが一番いい方法ですが、
私はこちらをお勧めします。
20代不動産投資法
別に20代で無くても構いません。
実際に不動産投資で実績のある坂本憲彦氏が、
購入までサポートしてくれます。

借地権物件のメリットデメリット。

まず借地権のデメリットですが、

色々な行事がある度にお金が掛かります。
例えば、売却、建て替え、契約の更新をする時に、
お金が掛かります。

どのくらいお金が掛かるのか?

というと、
これは物件自体の借地契約書に書かれている通りになります。
つまり、最終的には借地契約書を見てから
契約に望む事が良いです。

ただ、検討する段階の目安としては、

いくらぐらいが妥当なのか?

がわからないと借地を検討も出来ません。
この目安ですが、積算評価額の10%くらいと思ってください。
ただ、実際の更新料などの取り決めは、
5〜20%くらいと、かなり開きがあり、
なおかつ、評価額の○%という取り決めではなく、
一律100万円…などという契約も存在するので、
積算評価額の10%…というのは、
かなり大雑把な目安で、
最終的には借地契約書を見せて貰うしかないと思います。

あと、デメリットとしては、
銀行の融資が付きづらい…という事。

当然、土地が借り物なので銀行の評価が出ずらいです。
という事は、借地は、特に中古の物件への融資は、
ちょっとハードルが高くなるという事です。

ここまでがデメリットですが、
では、メリットはなんなのか?

というと、
単純に所有権の物件に比べて割安だ!

ということです。
例えば、借地物件…というだけで、
都内の戸建てが1000万円以下で買えたりします。

利回りも都内で10%を余裕で超えていたりするので、
所有権の物件ではありえない訳です。

また、融資付きづらい…とは言いましたが、
物件と個人の属性によっては、
借地に融資する銀行もありますね。

そういう事も色々とわかってきてたりします。
という事で、借地権物件のメリット、デメリットでした。

その辺は元銀行員の坂本憲彦氏に相談するのが早いと思います。
http://www.tmaweb.biz/41104/
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