不動産投資・20代でアパートオーナーになる方法

20代不動産投資法・実践編by坂本憲彦氏

行動を起こすきっかけをいただきました。

東京都杉並区
山本 悟允さま

多くの方と同じく、私も「金持ち父さん」を読んだ人間です。

この本を読んだときに初めて、知識としての不動産投資から、
投資の本当の意味が理解できたと思います。

しかしながら!!

不動産投資法の意味がわかったところで、具体的なやり方は
さっぱりわからない、それどころか誰に聞けば良いのかすら
わかりませんでした。

また、犬飼ターボさんのセミナーで不動産投資をやる!と宣言したものの、
ネットで検索するぐらいしか方法を思いつかなかったんですね。

そんなもやもやした気持ちの中、坂本さんのキャッシュフローゲーム大会に出席し、
本当に具体的な不動産投資のお話を聞くことができた時が、
私の投資人生のスタートだったと思います。



◎重要なことを1つ
私は、「20代不動産投資法」を読むだけでは
不動産投資で成功できるとは思いません。

しかし、「20代不動産投資法」の知識を持たない人が
不動産投資で成功することは、運以外あり得ないとも思っています。

「読・む・だ・け・で・は」、です。

「20代不動産投資法」にも書かれていますが、
この商材で知識を蓄えたら、とにかく具体的に行動するのが
成功へのもっとも近道だと思います。

行動することからしか見えないことが、本当にたくさんあります。



◎最後に
行動を起こすきっかけをいただいた坂本さん、本当にありがとうございます。

多くの協力していただいた方、本当にありがとうございます。
やっと自分はこのステージに立つことができました。

今、自分が1つの不動産を購入できたことは、1つの成功の過程です。
これから始まる大家業の開始でもあります。

今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。


仲介業者の対応次第で入居者を逃します・・・・

対応ひとつで将来の売上や入居率にかかわるのが不動産会社。

ある不動産会社での出来事です。

会社の社長らしき人物が
やけに女性の担当者に対して怒ってました。

何が悪かったのか?
私には解るべきもありませんが

しばらく見ていると

店長を呼べとのことで
奥から店長の男性が登場しました。



で、その店長が怒りが頂点に達してる男性客に対して
色々と丁寧に対応してしばらくすると?!


その男性客の怒りもおさまり、最後はありがとうといって
店を出てる光景がありました。



一連の流れを横で見てた私としては、

「店長さん、お見事!!」

って感じでした。^^



実は、対応ひとつ、言葉ひとつでお客さんの態度は変わります。



当然こちらの対応がまずいとお客さんは機嫌が悪くなります。



そしてこれって私は不動産の仲介業者にも言えると思います。



実際に大家さんは自分で案内するわけではないので、
案内客があった際には、担当者からの報告を聞くしかありません。



実際にその担当者がどういう案内をして、どういう対応をしてるのか?



そこは普段からのコミュニケーションや信頼関係を構築する
ということが大事です。

例えば私も過去に経験のあったことですが・・・・・



ある仲介業者の若い担当者からよく電話が色々と掛かってきた時期があります。



確かに真面目な子で一生懸命やってるのは分かります。



ただ、彼の行けなかったところはですね?



同じことで何度もしつこく電話をしてきたわけです。



心配性な性格なのかもしれませんが、朝・昼・夜と
時間とか相手の置かれてる状況を考えずに電話してきたのです。



流石の私も一度、支店長に直接言って怒ったことがありました。



で、その支店長曰く、


「実は上川さんがおっしゃることは他の大家さんや入居者さんからもいわれてまして。。。」


「私の方でも何度か指導して注意はしてるのですが・・・」


とのことでした。



つまりその若い男性の担当者は全体や周りが見えてないがために
自分のことだけしか見えてないわけです。


あまりのしつこい電話対応で、大事な大家さんを失ったり、
あるいはせっかく案内で契約の感度が出てるお客さんを
見逃したことも支店長の話ではあったようです。

本当にお客さんってちょっとした対応次第で
良くにも転びますし、悪くにも転びます。

支店長の指導不足もあるでしょうが、大家さんも普段から
マメにコミュを取り、担当者の性格とか仕事のやり方を
よく観察しておくことも大事だと思います。

なぜか同じ仲介会社なのに、部屋付けをいつもしてくれる担当者と

部屋の確認電話とか案内の確認とかの電話はよくするのに、
なぜかひとつも部屋付けしてくれない担当者がいます。

実はこれもその担当者のお客さんや大家さんへの対応にも
関係があるのかもしれません。

案内の仕方や持っていき方が悪いのか?

お客さんへの対応がまずかったのか?

大家さんも少しは支店長や担当者に探りを入れてみると良いかもしれません。

直接聞いても、当然担当者は通り一辺倒のことしか言わないかもしれません。

また今回のお客はたまたま条件が合わなかったのでなどと
都合のいいように言うかもしれません。

ですが、そうやってコミュニケーションを普段から取り、
報告してもらうことで色んな判断や対応もできます。

場合によっては、支店長に女性の担当者に変えてもらうとか
色々と大家さんの方でも提案したりもできます。

あとは、やはり何度も言うようですが!?

仲介を依頼してる業者の支店長や担当者とは
普段からマメにコミュニケーションを取っておくことが大事です。

一度ちゃんとした信頼関係を築ければ、ある程度はなんでも
正直に言い合えるようになります。

また大家さんとしても、当然彼らにやる気を出してもらうような
アプローチや工夫をしていかなければなりません。

部屋付けしたらお礼を言うのはもちろんのこと、
ちょっとしたお菓子などを用意して持って言ってあげるとか。。。

※遠い方でしたら郵送で送るのもアリかと思います。

それも大家さん自らが店頭に直接出向いて渡すと
なお効果があります。

顔を覚えてもらいやすくなりますし、また支店長や担当者と
その際に色々と会話が出来るからです。

こうやって部屋付けのお礼を大家さん自らが店頭にわざわざ
足を運んで持っていくことで今述べたような効果があります。

あなたが不動産投資を始めるのなら、是非覚えておいて下さい^^

偽造入居で不良物件を掴まされないために

現在満室!
というような物件は、信用できるのか?

利回りも良いのにオーナーチェンジする物件は
純粋に疑問を感じませんか?

利回りが良い=儲かっている

さて、こういった場合、
どういう点に注意するべきか?
もしかしたら、偽造入居かも!

その確認の方法は?

まず、満室で売りに出している物件は怪しい…

と疑ってかかるのが良いでしょう。

これ、本当に怪しい物件があるのです。
 
どういう物件なのか?

売るために
空室を満室に見せかけている物件です。

例えば、
空室にカーテンを付けて、
電気とガスの契約をし、
賃貸借契約書を偽造すれば、簡単に入居済みの部屋の完成です。

これをやられると見破るのは難しいのですが、
見分け方はあります。

ではどうやって偽装してある空室を見破るのか?

まず1つが、
賃貸の契約書の時期を確認する事です。

入室の偽造をしてある部屋が複数部屋ある場合、
その数部屋の契約時期が重なっている可能性が高いです。

つまり6月1日入居の部屋が3部屋とかあったりすのです。
これは、かなり怪しいです。

しかし、また新学期など、
本当に契約が重なる可能性もあるので、
契約日が重なるだけでは軽率に判断は出来ません。

一応、怪しい可能性はあると言う事です

では、完璧に見破るにはどうするのか?

これは朝、昼、夜、平日、祝祭日と
色々な時に物件を訪問してみる事が1番いいのです。

そこで満室であれば当然入居されているので、
生活している事がわかります。

よくサスペンスドラマでもありますよね。

生活臭がしない、 
例えば、電気のメーターを見るだけでも、
偽装で契約しているだけだと、
いつもゆっくりしか回りません。

ちゃんと生活している人がいれば、
メータ自体の回転にむらができるはずなのです。

更に新聞受け、新聞が入っていないだけでなく、
チラシが入ったまま、

新聞は取らない方もいますが、
チラシは事あるごとに処分します。
という事で、これがダミーの空室を見破る方法になります。

こういうチェックが出来ると、
かなり騙される確率が減ると思います。
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